Covid19: FACSIMILE – LETTERA DI REVISIONE DEL CONTRATTO DI AFFITTO
Gentile socio,
di seguito riportiamo il Fascsimile della lettera da inviare alla proprietà per la “revisione del contratto di affitto”.
In (allegato) troverai le slide con le normative di riferimento citate nel Webinar “Come gestire i contratti di locazione alberghiera” svoltosi il 3/4/2020 nel sito di formazione online Welevel Accademy.
Se vuoi rivedere il seminario “Come gestire i contratti di locazione alberghiera” tenuto da Mauro Santinato e Bruno Fondacaro (Clicca qui). Per accedere occorre essere abbonati al sito di formazione online Welevel Accademy specializzato nel settore alberghiero. Federalberghi Riccione ha stipulato una convenzione con il portale (Clicca qui)
FACSIMILE – LETTERA DI REVISIONE DEL CONTRATTO DI AFFITTO
(Carta Intestata)
Spett.le (Nome del proprietario)
Riccione lì xx/xx/2020
Oggetto: Revisione del Contratto di affitto
Spettabile proprietario,
con riferimento al contratto (tipo di contratto) tra noi stipulato, si evidenzia che, come noto, in forza della decretazione d’urgenza – emanata per contrastare e contenere il diffondersi dell’emergenza epidemiologica di rilevanza internazionale da COVID-19 (v. in particolare DL n. 6/2020, convertito in Legge n. 13/2020 e dei relativi DPCM attuativi e da ultimo DPCM 1/04/2020) – l’attività prima è stata fortemente limitata e, poi, inaspettatamente, del tutto sospesa, ragione per cui non è stato possibile svolgere nei locali del citato contratto l’ordinaria attività.
Le misure restrittive, al momento, risultano efficaci a livello nazionale fino al 13.04.2020 ma, stante l’evoluzione della straordinaria emergenza sanitaria, saranno verosimilmente prorogate per un periodo allo stato non prevedibile. A causa del verificarsi di tali gravi ed eccezionali eventi, che hanno imposto improvvisamente la chiusura dell’attività alberghiera con conseguente inutilizzabilità dell’immobile (Tipo di immobile), la società (indicare il tipo di società) si trova, nostro malgrado, in grave difficoltà.
Le misure di sostegno previste dalla citata decretazione d’urgenza emanata per far fronte all’emergenza (a favore delle imprese e dei suoi lavoratori), sono evidentemente del tutto insufficienti ad arginare in maniera adeguata la grave situazione creatasi e per questo è stato espressamente stabilito che “il rispetto delle misure di contenimento … è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti” (art. 91 del D.L. 17.3.2020, n. 18).
La ratio è chiara: la mancata realizzazione di introiti (per il periodo di chiusura) e la pressoché certa riduzione degli stessi (per il periodo futuro) da parte del conduttore può comportare l’impossibilità di pagare il canone e questa circostanza non è imputabile allo stesso conduttore. L’impossibilità sopravvenuta, anche se temporanea, da intendersi anche come impossibilità di utilizzo della prestazione altrui [così interpretato recentemente anche Cass., 10 luglio 2018, n. 18047] configura l’assenza di responsabilità nel ritardo ad adempiere alla propria. In altri termini ciò significa che l’oggettiva impossibilità di utilizzo dell’immobile del locatore, di carattere necessariamente temporaneo, giustifica per la durata di tale periodo che il conduttore possa sospendere il pagamento del canone.
Non vi è dubbio, al riguardo, che il divieto dell’Autorità Amministrativa sia stato un evento imprevedibile e insuperabile, oltre che totalmente estraneo alla volontà delle parti. Ma vi è di più. L’oggettiva impossibilità di svolgere l’ordinaria attività nei locali citati, ha comportato e sta comportando la sopravvenuta eccessiva onerosità del canone di locazione contrattuale, non consentendo, allo stato, di realizzare lo scopo perseguito dal contratto, vale a dire l’utilizzo dei beni locati per svolgere l’attività d’impresa propria di questa azienda. È indubbio, infatti, che l’impossibilità di aprire i locali al pubblico ha comportato un sopravvenuto squilibro tra le prestazioni originariamente pattuite che richiede un intervento negoziale che consenta di riportarle ad equità. In particolare viene in considerazione l’art. 1467 cod. civ. laddove si prevede che il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili – come oggettivamente quelli in corso – può comportare che la prestazione di una delle parti, nel nostro caso quella del conduttore, diventi eccessivamente onerosa. Se il rimedio principale previsto per questa fattispecie è la risoluzione, strumento che in questo caso non si ha interesse ad azionare, vi è altresì la possibilità di far continuare lo stesso modificandone “equamente le condizioni”. Del resto anche l’art. 1464 cod. civ. prevede che “quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra ha diritto ad una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta”. In forza di quanto sopra esposto, non essendo possibile al momento prevedere fino a quando resteranno in vigore le notorie misure restrittive adottate dal Governo, riservata ogni tutela di legge, per tutte le ragioni sopra esposte si chiede la sospensione del versamento del canone di locazione, finché non sarà possibile per legge riprendere l’attività ordinaria e, in ogni caso, la rinegoziazione delle condizioni contrattuali per riequilibrarle equamente.
Ci rendiamo sin da ora disponibili ad un confronto per valutare congiuntamente e in dettaglio le opportune soluzioni.
Cordiali saluti
Firma
ALLEGATO
Slide del Seminario “Come gestire i contratti di locazione alberghiera” (Bruno Fondacaro)